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    7部委發文促公租房擴容 土地財政仍是攔路虎
    來源:網絡收集 加入時間:06月21日 11:24 瀏覽數:

    導讀]既想解決住房問題,又缺乏具體的手段和資源,公租房新規的模糊性正體現出政府調控房地產的矛盾心態

      在房地產調控種種政策手段中,公共租賃住房(下稱公租房)的作用日益被各級政府所重視。6月12日,住房和城鄉建設部等七部委聯合發布文件,力促各地政府加快發展公租房。

      這份文件名為《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》(下稱《指導意見》),提出用公租房解決城市中等偏下收入家庭住房困難。有條件的地區,還可將新就業職工和符合條件的外來務工人員納入供應范圍。

      所謂公租房,即由政府出資或提供政策支持建造的低租金公共住房。自2007年由深圳等地首先試行,其使用對象鎖定在一時買不起商品房的家庭。

      2009年“兩會”期間,住建部副部長齊驥正式向公眾介紹了公租房這一新概念。至今年6月,北京、上海、重慶等省份相繼推出公租房實施方案,但對公租房內涵的解釋和具體做法則大相徑庭。此次七部委聯合發布文件,意味著在各地自發實踐的基礎上,中央層面對公租房的認可和規范。

      顯然,政府已將公租房納入保障性住房體系,表明決策層意圖通過發展租賃市場,進一步擴大供給,同時影響市場預期。然而,此舉除了難以準確鎖定保障對象,還要面對土地、資金等資源瓶頸,更繞不開對“福利房回潮”的質疑。能否擺脫行政主導的慣性,是擺在公租房新政面前的一道難題。

      保障對象難界定

      在住建部政策研究中心副主任王玨林看來,公租房是一種過渡性的保障方式。上述文件所說的保障“中等偏下收入住房困難的家庭”,其實主要應針對當前買不起住房的年輕人;此外,有能力的地區也可保障“外來農民工”。

      但這一人群究竟如何精確界分,《指導意見》并沒有給出清晰定義。且“夾心層”規模會隨房價和收入的波動而變化,中國社科院經濟研究所研究員汪利娜表示,公租房的保障對象如何界定,是公租房面臨的考驗。

      《指導意見》規定,公租房的“供應范圍和供應對象”的“收入線標準、住房困難條件和租金水平”,由“市縣政府”確定。汪利娜認為,在行政壓力下,地方政府必須建設保障性住房,但上述規定仍顯得“單雹不具體”,且“可操作性差”。

      以北京市為例,2009年北京市首批建設公租房8000套,2010年計劃建設1萬套。北京市建委有關人士表示,上述套數主要是根據每年申請的人數確定,沒有申請的就不會納入統計范圍。

      “住房檔案和收入信息等個人征信系統不健全、無法準確界定住房保障對象”,是公租房面臨的又一尷尬。由于無法掌握居民的“收入水平、資產保有水平及其變化情況”,廉租房、經濟適用房與公租房的具體保障范圍也難免含糊。甚至公租房能否啟動、何時啟動,地方政府也有很大變動空間。

      汪利娜建議,各地在建設公租房之前,需首先摸清市場上的存量房規模、自有住房和租賃市場的需求情況。

      即使公租房得以順利建成,其配租也將面臨極大的難題。王玨林強調,公租房保障的“夾心層”與享受廉租房的低收入家庭不同,他們只是短時間內沒有購房能力。所以應對申請對象的進入和退出實行嚴格的管理和控制,對承租人收入和保障線逐年檢查核實。

      面對資源瓶頸

      在明確要以增加建設作為擴大供應的方式后,公租房必然遭遇廉租房、經濟適用房等保障性住房在建設過程中所面臨的土地、資金等難題。

      按照《指導意見》部署,公租房建設以地方政府主導,省級政府負責、縣政府落實。國際上,保障性住房一般由中央和地方政府共同承擔。從文件現有表述看,現有公租房的建設責任主要在地方政府。

      事實上,以往保障性住房供應不足,很大程度上在于地方政府推動不力。有學者分析稱,地方政府多數并不愿意建保障性住房,資金和土地是橫亙在地方政府面前的瓶頸。增加保障性住房用地的供應,無異于減少了地方政府的財源。

      汪利娜說,地方政府以保障性住房的名義向中央爭取到用地指標后,私下里改變用途牟利的不乏其人。

      相較于經濟適用房,公租房的收益由政府保有,地方政府的激勵相對較大。但中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一表示,無論是哪種保障型住房,建設都會受制于土地財政,“一塊地不做保障型住房,就可以做其他收益更高的項目”。

      與此同時,隨著土地價格上漲,公租房的租金又需控制在市場租賃價格以下,項目投資回收期比商品房等項目偏長許多。

      因而,對于公租房的建設資金,《指導意見》提出各地要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式,加大對公租房建設和運營的投入,中央則以適當方式給予資金補助。至于所需土地,則“要重點保障”。但具體投入力度和保障程度,《指導意見》并沒有明確,具體標準均依靠地方政府對公租房的重視程度及財力。

      政策的模糊最終體現在執行的效果上。在以往的保障性住房政策中,由于沒有明確安排投入比重,地方政府能為公租房建設投入多少資金仍是未定之天。汪利娜表示,全靠政府一己的資金來做,永遠都只能是“小保障”。中國社科院社會學所研究員唐鈞表示,政府主導對公租房進行大規模投資,難以避免向以往福利分房制度倒退,亦有可能形成貧民窟。

      因而,在公租房建設方面,鼓勵社會資本、社會機構的加入,形成多元化主體多層次供應的格局,已漸成共識。

      《指導意見》提出,引導各類投資主體建設公租房,并對公租房的建設和運行給予稅收優惠。按照“誰投資、誰所有”的原則,公租房投資者權益可依法轉讓。與此同時,要鼓勵金融機構發放“公租房中長期貸款”,符合條件的企業也可以通過發行“中長期債券”等方式籌集資金,探索運用“保險資金、信托資金和房地產信托投資基金”拓展公租房融資渠道。

      不過,《指導意見》對具體的稅收優惠及金融支持并沒有做出更詳細的說明。陽光100集團常務副總裁范小沖表示,從房地產商的角度出發,此種項目資金占用量過大,“一般不愿意參與。”在他看來,解決公租房資金最好的方式,是通過REITs(房地產投資信托基金)融資。

      而在具體金融支持政策出臺之前,公租房資金回報率低、時間長的特點,降低了社會資本介入的積極性。在具體融資方案出臺之前,資金仍是公租房建設面臨的尷尬難題。

      汪利娜建議,政府對社會資本進入應給予更明確的土地和稅收優惠,讓企業以較低的價格去租房、賣房,有償出租出售。只有對低收入階層,才需要提供政府出錢兜底的剛性保障。

      北京師范大學經濟與工商管理學院教授沈越亦向本刊記者表示,最終,住房保障應該是面向社會中收入最低群體的救濟手段,當前保障房擴面的做法,事實上造成了市場與計劃雙軌運行的局面。解決住房問題出路在理順房價形成機制,進行土地制度改革,而非單純的保障房擴面。

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